借地権の相続で要注意。地主の承諾が必要なこともある！

借地権とは、建物の所有を目的とする地上権

 

 

又は土地の賃借権をいいます。

 

 

 

 

土地を貸している人を借地権設定者（地主）、

 

 

土地を借りている人を借地権者といいます。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

この借地権について、借地権者に相続が発生

 

 

すると、借地権（借地権付き建物）も相続の

 

 

対象となります。

 

 

 

 

借地権付き建物について、相続人がその所有権

 

 

を取得する際に、地主の承諾は不要ですが、

 

 

相続人以外の者が遺贈によって取得する場合

 

 

には、地主の承諾が必要になります。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

そもそも、賃借権を譲渡するには、

 

 

賃貸人の承諾が必要になります。

 

 

 

 

借地権でいうと、賃貸人は地主になります。

 

 

 

 

これは、賃貸借契約が信頼関係に基づいて

 

 

継続的になされる契約であるため、賃借人の

 

 

変更が賃貸人にリスクを生じさせる影響がある

 

 

からです。

 

 

 

 

相続は死亡した事実によって権利承継が当然に

 

 

起きるものですが、

 

 

遺贈は遺言によって亡くなった後に譲り渡す

 

 

以上、地主の承諾が必要になります。

 

 

 

 

なので、受遺者や遺言執行者は、借地権の遺贈

 

 

がある旨を地主に通知し、承諾請求を行う必要

 

 

があります。

 

 

 

 

もし、相続人が取得することで地主の承諾が

 

 

不要なケースであっても、今後の地代の支払

 

 

や使用関係などを踏まえると、借地権者に相続

 

 

が起きたことを知らせておく方が

 

 

望ましいです。

 

 

 

 

そして、地主の承諾が得られない場合で

 

 

あっても、承諾に代わる方法があります。

 

 

 

 

借地借家法では、地主に不利になるおそれが

 

 

ないにもかかわらず、

 

 

地主が第三者への賃借権の譲渡を承諾しない

 

 

場合、借地権者の申立てにより、

 

 

裁判所が地主の承諾に代わる許可を与える

 

 

ことができます。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

なので、遺贈によって借地権付き建物を取得

 

 

することが地主にとって不利になるおそれが

 

 

ないのに承諾してもらえない場合には、

 

 

受遺者や遺言執行者が裁判所に申立てを行い、

 

 

その承諾に代わる許可をもらえる可能性も

 

 

あります。

 

 

 

 

以上のように、借地権付き建物が相続財産と

 

 

なる場合には、誰が承継するかによって

 

 

相続によるものか遺贈によるものかが

 

 

異なり、相続人以外の者が取得することに

 

 

なれば遺贈に該当し地主の承諾が必要になる

 

 

ため、遺言書を作成するにしてもその遺言執行

 

 

の際のことも考えて生前対策を講じることが

 

 

重要になります。